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全台不動產市場進入寒冬，恐怕將重現2016~2017年時房市谷底。住商機構彙整內政部資料，全台1~7月買賣移轉棟數僅15.4萬棟，較去年同期減少26.8%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，全台縣市1~7月買氣與去年同期相比，皆有不同程度下滑，尤以過去房市熱區如新竹縣市、南二都等處跌幅最重，如下半年交易再縮，全台今年買賣移轉棟數恐面臨保26萬棟大關。

根據內政部統計，全台1~7月買賣移轉棟數達15萬4,077棟，對比去年同期的21萬481棟，年跌26.8%，並創下自2018年以來新低。賴志昶分析，全台上半年受央行第七波信用管制措施餘波衝擊，加上限貸令使買盤進場意願急凍，令整體買氣急凍；另觀察近10年1~7月全台買賣移轉棟數，以2016年達13.3萬棟最低，2017年達15.1萬棟次低，而今年至今買賣移轉棟數累計約15.4萬棟，已可比擬當年慘況，若此狀況延續，今年恐將面臨保衛26萬棟大關。

各縣市買氣幾乎全跌，五縣市大減三成為重災區

觀察數據，各縣市1~7月買賣移轉棟數除苗栗縣近乎持平之外，其他縣市皆呈現跌幅，並以基隆市、新竹市、高雄市、台南市、新竹縣買氣最冷淡，跌幅皆達3成以上。賴志昶指出，上述區域皆屬疫情後房市大幅起漲區域，各有不同議題，如基隆市有基隆捷運、品牌建商進駐，而新竹縣市有竹科客群帶動，至於南二都亦有半導體產業進駐創造話題，令此五縣市去年以前買氣大增，惟適逢房市翻轉，此類依託房市話題撐起的熱區，因投資、置產風氣較盛，漲多即會回跌更重。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，目前銀行滿水位問題難解，市場適逢近年來最大交屋潮將至，房市前景亦不明朗，加諸關稅問題後座力仍未浮現，自用客戶可多多看屋，伺機而動，不過在無論是自用或是置產，自備款與貸款之外，現階段利率較多年前大幅攀升，購屋人更應評估自身財務狀況，並慎選置產地段，避免在財務壓力下沒頂。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

下半年交屋潮來臨，不少銀行受到中央銀行不動產貸款集中度自主管理、以及《銀行法》第72-2條限制，導致即將交屋的民眾出現排隊撥款、申貸困難的情況，行政院長卓榮泰27日公開呼籲「金融水龍頭要開大一點」。對此，台灣金控暨台灣銀行董事長28日指出，台銀針對新青安、首購貸款一定會接納，非首購貸款仍會承作，只是利率比較高。

卓榮泰籲「水龍頭開大一點」，凌忠嫄：三族群房貸「全開」

行政院長卓榮泰27日公開表態，強調「金融水龍頭要開大一點，但安全濾網要在」，盼在維持金融穩健的前提下，讓自住、首購，或是銀行已經承諾貸款的族群，不會因政策調整而貸款受阻。

台銀今（28）日舉行全台首張木質信用卡「綠行卡」上市記者會，凌忠嫄在會後接受媒體採訪時被問到有關房貸議題，她直言：「台銀的水龍頭已經開很大了」，針對新青安、首購、無自用住宅「我一定接納」；另外，非自住貸款也會承作，只是利率會比較高。

據了解，由於國內不少銀行房貸水位趨滿，很多「轉介」至台銀，凌忠嫄指出，台銀的房貸餘額仍持續成長當中，主要是因為台銀配合新青安房貸政策，無法拒絕；而其他銀行無法承做，表示房貸水位已經到了極限。

凌忠嫄也指出，台銀目前房貸業務主要以新青安、公教人員的築巢優利貸、首購房貸為主力，也就是優先力挺有居住需求的族群；至於非首購貸款也會承作，但利率頗高，以目前台銀牌告利率2.985％，利率就是從上面起跳，每位貸款人條件有所不同，「但如果去民營的話，我相信利率都是3％以上。」

前7月房貸餘額年增1400億元，凌忠嫄：評房市「價穩量縮」

根據台銀內部統計，截至今年7月底，房貸餘額為1兆2929億元，與去年底相比增加578億元；若與去年同期相比，房貸餘額則增加1400億元。新承作房貸部份，今年前7月共達1311億元、總戶數17781戶，其中，新青安新承作521億元、6693筆；築巢優利貸新承作443億元、4766筆。

凌忠嫄也坦言，對於中央銀行關切的不動產貸款集中度幾乎「難達標」，但台銀的立場可以向央行說明，畢竟台銀的公教人員築巢優利貸是別家銀行沒有承作的業務，「不管如何，台銀撐著牙還是要做！國營行庫總是有要背負的信譽」。

凌忠嫄也分析，台銀房貸餘額仍持續成長的原因在於，陸續都有交屋潮，舉例來講，購屋族前幾年買預售屋，如今要交屋，若貸不到款就會變成違約，尤其若又是屬於新青安貸款或是自用住宅，「這部分我們一定會協助購屋者」，避免購屋族面臨違約的問題。

台銀對於房貸審核標準設定在「收支比」200％，也就是以借款人月收入與月支出的比例為條件，總支出只能占收入5成。凌忠嫄強調，擔心民眾未來會因為還款能力影響生活，因此在核貸時會考量借款人的收入與還款能力。

針對房市的市況，凌忠嫄認為是「價穩量縮」，價格並沒有太大的波動度，且不動產信用管制上路後，房價已經穩定一段時間，沒有再往上升，「再高也賣不動了」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2025年Q2「政大永慶7都大樓房價指數」和「政大永慶雙北公寓房價指數」出爐。最新數據顯示，2025年Q2 7都大樓房價指數全數下跌，其中新竹縣市本季下跌近4%最多。比較雙北地區的公寓產品房價指數變化，台北市公寓已經連續4個季度出現跌幅，新北市的公寓房價指數除在2025年Q1出現0.2%的盤整之外，整體也呈現走跌的趨勢。



觀察2025年Q2 7大都會區的大樓房價指數變化，與Q1相比，7都大樓房價指數均下跌，跌幅介於0.4%至3.7%之間。新竹以季跌幅3.7%最多，台南以2.7%的跌幅居次。台中、高雄分別也有2.1%與1.7%的跌幅，台北、新北跌幅約落在1%上下，桃園跌幅0.4%最輕。



永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，2025年Q2在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行，加上美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。而且，目前買方期待有一定的降幅才願意進場，而不少賣方也評估房市現況，願意讓利促成交，使本季7都大樓房價指數皆呈下跌的現象，反映市場買氣降溫，房價持續修正中。

 

至於跌幅最深的新竹縣市，郭翰分析，新竹縣市近年來房價漲勢凌厲，加上當地新增供給有限，因此地段好且保值性高的大樓房價更是水漲船高。不過，剛性需求強勁的新竹縣市仍不敵房市政策的衝擊，房市熱度也跟著降溫，從實施信用管制後的2024年Q4到2025年Q2，大樓房價指數顯示過去漲多的房價開始明顯修正。



至於雙北地區的大樓和公寓指數，2025年Q2均下跌。其中，台北地區公寓指數連四季下跌，且2025年Q1季跌幅僅1.6%，本季又再擴大至3.2%，房價已有不小的修正幅度。新北地區公寓指數則是近4個季度共有3季下跌，經2024年Q3、Q4下修後，2025年Q1指數盤整，本季指數跌幅又再擴大至3.2%，整體房價呈現走跌趨勢。



郭翰說，目前銀行房貸額度仍緊，購屋族取得貸款門檻高、排撥時間長，市場交易難度提升，直接衝擊市場買氣。目前看來，下半年房市交易量欲大不易，回升空間有限，預期整體房市會呈現「量縮價緩跌」的格局。今年Q3和Q4的「政大永慶7都大樓房價指數」和「政大永慶雙北公寓房價指數」是否持續走跌值得持續觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

針對房貸排撥狀況，華銀今天表示，由於目前額度相對比較緊，正常情況下大約2至3個月可撥放；合庫銀估有新台幣500至600億元案件申請中，核准案件年底前全數撥款。

華南金控與合庫金控均於今天舉辦法說會，公布上半年營運績效。

華南金公布2025年上半年自結稅後淨利新台幣116.82億元，年增4.2%，每股稅後盈餘（EPS）0.85元；合庫金公布同期合併稅後淨利100.14億元，年減3.63%，每股盈餘0.65元。

華南銀行副總黃守良提及，華銀優先針對首購、新青安、已核未貸等做撥放，其他部分會採取較保守的態度，另因額度相對比較緊，仍會有排撥情形，正常情況下大約2至3個月可撥放。

談及目前房市出現「量縮」情形，黃守良觀察，今年前7月房市交易棟數年減27%，加上央行第7波選擇性信用管制措施，民眾擔憂房貸利率提高、或有「貸不到」疑慮，影響購屋信心，種種因素下，他認為房價有機會下修，尤其是高雄市、台南市、嘉義縣等，可能出現小建商釋出餘屋的狀況。

合庫銀管理層也指出，截至6月底房貸餘額達新台幣8500億元，較去年底增加5%至7%，另因目前房貸申請量大，目前還有500至600億元申請中，但只要已核准案件一定會在今年底撥款，後續承做仍以自住、首購、新青安與換屋族等族群為主。

針對匯率影響，華銀行政管理群副總經理江景平分析，新台幣兌美元每變動1元，將影響華南銀淨值約新台幣16億元、稅後淨利約1.2億元。華南金管理層則說明，基於國際政經情勢、美國關稅政策、電價調漲等不確定因素，研判央行今年降息可能性低。

子公司營運表現方面，華南金表示，華南銀行2025年上半年利息淨收益與手續費淨收益皆呈雙位數成長，自結稅後淨利112.54億元、年成長9.6%，為歷年同期新高；華南永昌證券自結稅後淨利6.31億元、年減約4成；華南產險自結稅後淨利7.76億元、年減12.4%，但簽單保費總收入82.97億元，改寫歷年同期新高。

華南金補充，華銀致力培育財富管理業務專業人才，CFP（國際認證理財規劃顧問）持證人數突破250人，蟬聯公股第1。高資產客戶數逾1300人、總資產規模（AUM）近1200億元，另已申請13項亞灣區試辦業務，並於高雄分行開辦亞灣區業務。

合庫金則表示，合庫銀行稅後淨利較去年同期成長4.53%，全行總放款餘額及總存款餘額分別較去年同期成長4.54%及4.35%，動能穩健成長。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全台不動產市場進入寒冬，恐將重現2016～2017年房市谷底。根據內政部統計顯示，今年前七月全台買賣移轉棟數僅15.4萬棟、年減26.8％，尤以過去房市熱區如新竹縣市、南二都等處量縮最明顯，房仲業者認為，如果下半年交易未見回升，全台今年買賣移轉棟數恐面臨26萬棟大關保衛戰。

據內政部統計顯示，自2016年全台買賣移轉棟數創下24.5萬棟低點以來，隨著房市景氣復甦，交易量逐年擴增，2019～2024年連續五年全年交易量均突破30萬棟，去年更創下35萬棟的近年新高。

不過去年底房市急凍，今年單月交易量都在2.4萬棟以下，累計前七月買賣移轉棟數僅15.4萬棟，創下2018年以來同期新低。

以各縣市來觀察，除了苗栗縣持平，其他縣市皆量縮，基隆市年減46.9％居冠，新竹縣市及高雄、台南年減幅均逾3成，反映過去因產業投資帶動房價大幅攀升的區域，投資置產買盤旺盛，在房市景氣反轉後，投資買盤退散、自住買盤觀望，量縮情形更明顯，若非部分地區因有不少預售案交屋潮挹注，否則中古屋市場量縮情形應更嚴峻。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，全台上半年受中央銀行第七波信用管制措施餘波衝擊，加上限貸令使買盤進場意願降溫，整體買氣急凍，以2016年房地合一稅上路後的全台前七月交易量來觀察，2016年為13.3萬棟最低，2017年15.1萬棟次低，今年的15.4萬棟堪比當年慘況。

目前銀行滿水位問題難解，市場適逢近年來最大交屋潮將至，房市前景不明朗，加上關稅問題後座力尚未浮現，若此狀況延續，今年全年交易量恐面臨26萬棟保衛戰。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

首購族買房真相大公開！月薪5萬想買雙北房？專家算給你看：根本不可能

房價與收入落差達10倍，年輕人不買房不是因為不努力，而是數學題算不下去

近期房市政策調整頻繁，「首購族原罪」成為各方論戰焦點。但若深入剖析當前首購族面臨的真正困境，會發現問題的癥結不僅在於政策限制，更在於房價與收入的巨大落差已經達到荒謬的程度。這不是首購族準備不足，而是一道根本無解的數學題！

雙北購屋殘酷現實：月薪5萬的絕望算數

根據金融聯合徵信中心數據，30歲以下房貸申請案件中，自備款不足20%的比例超過六成。這不是年輕人不會儲蓄，而是現行房價與薪資結構根本脫節！以雙北市為例，總價1,500萬元的房屋，貸款8成、利率2%，分30年償還，每月還款金額約4.4萬元。這對平均月收入5-6萬元的雙薪家庭而言，房貸負擔率已超過七成，遠高於財務專家建議的三分之一上限。

三大迷思破解：不是首購族不努力

迷思一：自備款不足是不會儲蓄？

現實是：即使每月儲蓄2萬元，存到300萬自備款需要12.5年。這期間還不能失業、不能生病、不能有任何意外支出。

迷思二：寬限期取消造成壓力？

真相是：即使有寬限期，後續本金攤還壓力更大。與其依賴寬限期，不如正視房價過高的根本問題。

迷思三：貸款年限短是主因？

事實是：即使貸款年限延長到40年，月付款仍然超過多數年輕人負擔能力。這只是將問題往後推延而已。

結構性問題：房價收入比創歷史新高

台灣房價收入比已經達到10倍以上，遠超過國際認可的合理範圍（4-6倍）。這意味著一個家庭需要不吃不喝10年以上才能買得起房子。這種結構性問題無法單靠貸款政策調整解決，需要更全面的住房政策改革。

值得注意的是，這並非否定首購族的購屋需求，而是呼籲更務實地看待購屋這項重大財務決策。與其急於在財務條件尚未完備時進場，不如先穩固收入基礎、積累足夠自備款，等待更合適的進場時機。

區域差異加劇：雙北以外也難逃高房價

不僅雙北市，現在連桃園、台中、高雄等都會區，房價也節節高升。以台中為例，七期重劃區新案單價已站上7字頭，總價動輒2,000萬元以上，對當地平均月收入4萬左右的上班族來說，同樣是遙不可及的夢想。

賣厝阿明看法

各位準備購屋的朋友，與其抱怨政策限制，不如先靜下心來檢視自己的財務狀況。買房不是百米衝刺，而是一場馬拉松。

建議先建立穩定的收入來源，儲蓄足夠的自備款（至少總價20-30%），並確保每月房貸金額不超過家庭收入的三分之一。同時也要記得，買房不是人生唯一目標，現階段租屋也是一種聰明的選擇，讓自己有更多時間準備與等待機會。

重要的是保持財務健康，避免過度槓桿，才能在機會來臨時真正把握住。房市永遠都在，準備好自己才是最重要的關鍵。記住：適合自己的房子，才是最好的房子，不要被社會壓力牽著鼻子走！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據聯徵中心最新統計，今（2025）年3月保險公司承作的新增房貸達657件，雖然數量仍不及傳統銀行與農漁會，但已較2023年同期大幅成長5倍，顯示保險業者逐步重返房貸市場，為民眾提供更多貸款選擇。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，保險公司過去因通路、成本與產品競爭力等因素，幾乎退出房貸市場，僅維持既有客戶服務。然而，隨著銀行資金吃緊、利率走高，保險業者開始積極搶占房貸市場，提供相對具有競爭力的利率與產品。

事實上，在2013年房市景氣高峰期間，保險公司每月新增房貸數曾超過3,300件，之後逐年下降，2023年1月更跌至僅67件。隨著市場資金再度緊縮及政策管控加嚴，保險公司房貸承作量開始回升，去年Q4及今年Q1每月平均新增房貸已回升至約600件水準。

利率方面，今年3月全體銀行平均房貸利率為2.326％，信用合作社為2.76％，農漁會為2.32％，保險公司則為2.34％。部分壽險公司為吸引客戶，提供起始利率低至2.2％的優惠專案，不過近期部分保險公司網站顯示，首購族房貸起始利率已調整至2.65％。

在當前房貸市場競爭激烈、銀行資金壓力仍高的情況下，保險公司積極搶攻房貸業務，不僅增加市場多元性，也為借款人帶來更多選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行最嚴峻限貸令上路將滿1年，市場亂象四起。買方貸款難度提高，交屋期動輒拖延數月，預售解約潮糾紛增多；市場正陷入交屋困境、解約潮與結構性洗牌的三重考驗。

作者：財訊雙週刊／游筱燕

根據《財訊》雙週刊報導，第7波信用管制自去年920上路以來，亂象持續升溫，史上最大交屋潮正逢最嚴峻的貸款緊縮，市場隱憂逐漸浮上台面。

信用管制加劇 成交量下滑

樂居創辦人李奕農便是其中一例。因為家庭需求，他必須換屋，為了貸款無礙只能「先賣後買」。然而，7月17日賣出舊屋，卻要等到11月30日才能交屋取得資金，因為買方貸款的核貸時間被拉長了。他直言：「成交了還要繳舊屋的利息、水電與管理費，央行卻說對換屋族沒有影響？」

李奕農進一步指出，央行雖強調9個月僅59件換屋貸款出問題，比率有限，但這只是表象。實務上，多數銀行不會明言拒貸，而是拉長審查時間，買方常被告知「還在審、再等兩個月」，最後只好另找銀行。部分行庫甚至暫停收件，或僅承作VIP、薪轉戶，導致換屋計畫全面延宕，多數民眾只能摸摸鼻子不知要如何客訴。

更令人詬病的是，有些銀行為維持業績，將貸款與保險、基金綁在一起，增加首購族負擔。一些買方因貸款成數不足，甚至被迫轉向融資公司借高利貸，更增加背上的沉重利息。

不僅如此，買方想低價賣也不行。《財訊》披露，市場傳出案例，竹北一名買方以每坪42萬元購入預售屋，如今行情已漲到58萬元，卻因擔心交屋時貸款不足，忍痛以每坪45萬元尋找買家換約，卻遭建商以「法律不允許」拒絕。另一新竹案例中，買方是以每坪25萬元買進，行情已漲至40萬元，但因憂心貸款成數低、資金壓力過大，計畫以30多萬元轉手，也同樣遭拒。

央行上一次理監事會議對外強調「市場影響有限」，並指出整體住宅貸款仍年增8%，銀行放款業務維持成長。但李奕農認為，這只是因預售案陸續完工交屋所致，並不代表市場仍有買氣。

因為若是從「買賣移轉棟數」來看，全台上半年的買賣移轉棟數創下史上第3低，下滑了26%，看似影響不大；但該統計指的是成屋交易，以及之前購屋預售案的件數。

真正能代表市場買氣的，要看當下的實價登錄筆數。2025年上半年，預售加成屋成交量僅約7.7萬戶，去年同期達19.8萬戶，等於大減61%，幾乎跌回2016年谷底的低迷水準。換言之，政策已經造成市場「價撐量縮」，消費者交易意願明顯退潮。

《財訊》雙週刊也發現，另一個後遺症是解約潮。信義房屋統計，今年上半年全台預售屋解約達1339件，等於去年全年的7成。且已連續4個月單月超過兩百件，其中台中平均每月38.5件居冠，也較去年大增8成。

解約潮擴散 中部成重災區

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，這波預售屋解約壓力較大的，還是在房價飆漲的熱區，尤其是在景氣末班車購買預售屋的民眾，感受會更為明顯。解約對於買方傷筋動骨，可能會面臨已繳款項虧損的狀況，因此若非資金壓力沉重，解約通常不會是購屋人的第一選項。

內政部地政司長林家正則補充，去年9月限貸實施前，每月平均解約144件；此後則升至240件，確實增加。不過若拉長時間觀察，自2021年7月預售屋實價登錄上路至今，40萬件交易中僅4418件解約，比率只有1.1%，仍屬有限。

專家則提醒，近年市場充斥「低首付」個案，即使蛋黃區也出現「訂簽5%、首付7%」方案，隨交屋潮到來，恐成資金未爆彈。精湛建設董事長陳志聲指出，契約通常明訂「貸款條件以金融機構核定為準」，若買方貸款不足，必須以現金補足；若僅繳5%自備款卻無力補差額，後續斷繳將被視為違約，連已繳的5%也會被沒收。

對建商而言，解約潮同樣是雙刃劍。雖可收到違約金，但重新銷售增加成本，交屋延宕也使資金回流不順，不得不向銀行申請土建融展延。銀行主管透露，土融利率已普遍突破4%，建融更是高達4.25%以上，如今因交屋與貸款遞延，建案融資週期由3至4年已經延長至4至5年，金融風險升高。

台北市都市更新整合發展協會理事長林育全直言，限貸衝擊最大的其實是中小建商。因融資困難，地主選擇更偏向資金雄厚、品牌大的開發商，形成了「大者恆大、小者淘汰」的產業M型化趨勢。消費者未來將面對的是由少數大型建商主導的高集中度市場。

房仲業也未能倖免。市場傳聞，今年可能有上千家門市收掉，25萬從業人員恐掀失業潮。比房網營運長陳亮達第一線觀察，雖然官方統計仍顯示房仲店數淨增，但實際上，多數店頭已人力銳減，許多仲介甚至兼職跑Uber維持生計。當交易量腰斬，無底薪的房仲業生存不易。李奕農直言：「限貸政策最大問題在於買的時候不知道，買完才出現。消費者只能承擔貸款不足、交屋延宕的壓力。」

中小建商承壓 產業大洗牌

台北市不動產開發公會理事長、陽信商銀董事長陳勝宏建議，信用管制應避免「溯及既往」，「政策若要收緊，應針對新購案生效，而不是追溯已經簽約、正在交屋的買方，這樣才合理。」他更進一步呼籲，金融主管機關應更彈性處理，例如允許以信用貸款補足不足額，或設計「過渡期」方案，讓既有交易順利完成，避免市場出現連鎖倒閉潮。

《財訊》引述新竹縣前消保官靳邦忠，建議政府應檢討預售屋解約與讓渡限制，讓其回歸市場機制，包括買方的降價出售讓市場價格回落，而非靠建商收回鎖住價格，也才能避免建商藉違約金套利。

最後，房市專家田大全引用聯徵中心與內政部數據指出，去年第4季到今年第1季，高達433%的購屋者「完全不貸款」，多為購買5000萬元、8000萬元甚至兩億元豪宅的高資產族。結果是：房價僅跌5%，但交易量腰斬50%。現實樣貌是「有錢人無感，換屋等剛性需求受創」，政策效果是否達標，值得深思。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】